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Quel est le sort des compromis de vente signés avant la crise sanitaire ?

Peut-on poursuivre une vente immobilière alors que les délais de réalisation des conditions suspensives et de réitération par acte authentique stipulés dans le compromis ont expiré pendant la période juridiquement protégée ?

L’ordonnance du 25 mars 2020 prévoit la prorogation de certains délais expirés entre le 12 mars et le 23 juin inclus.

L’article 2 de l’ordonnance vise les délais prescrits par la loi ou le règlement, et l’article 4 les clauses ayant pour objet de sanctionner l’inexécution d’une obligation dans un délai déterminé.

Les délais de réalisation des conditions suspensives et de réitération de l’acte stipulés dans le compromis étant de nature purement contractuelle, aucuns des articles susvisés ne trouvent à s’appliquer.

Les contractants ne bénéficient donc d’aucun report automatique.

1/ Délai de réalisation d’une condition suspensive expiré pendant la période juridiquement protégée

Si la condition suspensive n’est pas réalisée à la date fixée au contrat, la caducité est encourue conformément à l’article 1304-6 du Code civil, sous réserve de la rédaction des clauses du compromis.

Le contractant qui jugerait la défaillance fautive pourrait alors solliciter le paiement de la clause pénale, mais la faute sera difficile à caractériser compte tenu du contexte.

Dans la majorité des cas le contractant défaillant se sera heurté à l’impossibilité de réaliser la condition suspensive.

C’est la raison pour laquelle, pour parer à toute difficulté, la solution consistait à décaler la date butoir   de réalisation par avenant par l’intermédiaire du notaire.

2/ Délai de réitération par acte authentique expiré pendant la période juridiquement protégée

La date de réitération par acte authentique stipulée dans le compromis constitue la date à partir de laquelle une des parties peut exiger de l’autre de comparaitre chez le notaire pour signer l’acte de vente, notamment en la sommant par voie d’huissier.

Elle n’a pas d’effet extinctif, dès lors que les conditions suspensives ont été réalisées.

Le compromis n’est donc pas caduc par le seul dépassement de cette date.

Les parties pourront signer l’acte authentique quand elles le souhaitent, ou s’y contraindre en cas de difficultés, au besoin au moyen d’une action en passation d’acte authentique devant le Tribunal Judiciaire.