Par un arrêt du 13 juillet 2022, la Cour de cassation opère un important revirement de jurisprudence, en acceptant qu’une demande de démolition fondée sur la violation du cahier des charges puisse être écartée en cas de disproportion manifeste entre la démolition et son intérêt pour le coloti demandeur.

Il convient de rappeler que le cahier des charges est un document de nature contractuelle ayant pour objet de définir les charges et obligations entre les propriétaires au sein d’un lotissement.

En cas de violation du cahier des charges, tout coloti peut saisir le juge judicaire sans avoir besoin de prouver l’existence d’un préjudice.

La demande peut consister en une demande de dommages-intérêts et/ou une demande de réparation en nature, c’est-à-dire une demande de mise en conformité de la construction avec le cahier des charges ou de démolition de la construction irrégulière.

Jusqu’à lors, la jurisprudence constante reconnaissait au coloti la possibilité d’exiger la démolition même en l’absence de préjudice.

Par cet arrêt, la Cour de cassation approuve une Cour d’appel d’avoir rejeté la demande de démolition en raison de la disproportion flagrante entre la démolition d’un immeuble d’habitation collective, construit dans l’esprit du lotissement, et le préjudice des demandeurs, lesquels ne subissaient aucune perte de vue ni aucun vis-à-vis.  

La violation du cahier des charges a donc été sanctionnée uniquement par des dommages-intérêts.

Le risque de démolition reste encouru si le juge estime que la démolition est proportionnée au préjudice subi, mais par cet important revirement jurisprudentiel, le débat est ouvert.