Le lot transitoire est défini par l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965 comme celui « formé d’une partie privative constituée d’un droit de construire précisément défini quant aux constructions qu’il permet de réaliser et d’une quote-part de parties communes correspondante. »
Cette consécration législative, issue de la loi ELAN du 23 novembre 2018, est l’aboutissement d’une évolution jurisprudentielle initiée par la Cour de cassation depuis 1989 afin de pallier les difficultés rencontrées pour les tranches non construites des ensembles immobiliers.
L’alinéa 4 de l’article 1er ajoute une formalité bienvenue : « La création et la consistance du lot transitoire sont stipulées dans le règlement de copropriété. »
Les syndicats des copropriétaires disposaient alors d’un délai de 3 ans à compter de la promulgation de la loi ELAN, soit jusqu’au 23 novembre 2021, pour mettre en conformité les règlements de copropriété (article 206 II), sans pour autant qu’aucune sanction ne soit prévue en cas de négligence du syndic.
Le GRECCO a demandé au législateur de reporter le délai de mise en conformité du règlement de copropriété avec les dispositions relatives au lot transitoire en raison de la crise sanitaire qui a retardé la tenue des assemblées générales en 2020, de la lourdeur de la mise en œuvre et de la gravité des sanctions possibles.
Il était à craindre en effet que certaines décisions de justice sanctionnent ce manquement par l’inexistence du lot.
La loi du 21 février 2022 a apporté la réponse suivante :
- L’obligation de mise en conformité du règlement de copropriété s’applique pleinement pour les immeubles mis en copropriété après le 1er juillet 2022. Le règlement doit donc impérativement mentionner la consistance du lot transitoire et la quote-part des parties communes qui y est attachée ;
- Pour les règlements de copropriété antérieurs au 1er juillet 2022, plus aucun délai de mise en conformité n’est imposé mais la question doit être posée à chaque assemblée générale en l’absence de définition du lot transitoire dans le règlement, et l’absence de mise en conformité est sans conséquence sur l’existence de ces droits.
En l’absence de délai et de sanction, il faudra donc compter sur la diligence du syndic pour mettre en conformité les règlements de copropriété antérieurs au 1er juillet 2022 et sa responsabilité pourra probablement être recherchée en cas de négligence si des difficultés surviennent entre copropriétaires, au sujet de la contribution aux charges ou de la participation aux votes de l’assemblée générale.
Quoi qu’il en soit, les propriétaires de lots transitoires peuvent être rassurés sur l’existence de leurs droits en l’absence de mise en conformité du règlement de copropriété au 23 novembre 2021 mais ont tout intérêt à en solliciter l’inscription à l’ordre du jour de la prochaine assemblée auprès de leur syndic.
