DROIT IMMOBILIER et de la CONSTRUCTION

Le cabinet Fides vous assiste en cas de malfaçons, de problèmes de finitions, d’abandon de chantier, de dépassement de délai (retard de livraison), augmentation des couts…

J’ai fait réaliser des travaux et je constate des fissures ou des infiltrations, que dois-je faire ?

Vous devez déclarer le sinistre à votre assureur dommages-ouvrage afin qu’il garantisse les désordres de nature décennale.
Si vous n’avez pas souscrit d’assurance dommage-ouvrage, ou si votre assureur ne garantit pas le sinistre : vous devez faire établir la preuve des désordres par constat d’huissier ou par un expert privé, et à défaut de transaction, assigner ensuite les constructeurs et leurs assureurs devant le Juge des référés pour qu’il désigne un expert judiciaire.
Cet expert judiciaire convoquera l’ensemble des parties sur les lieux, examinera les dommages, entendra les déclarations des parties et déposera un rapport, dans lequel il rendra son avis sur la cause et la nature des désordres, sur les responsabilités et sur le montant des travaux de réparation.
Sur la base de ce rapport, vous pourrez tenter de transiger avec le ou les constructeurs mis en cause.
A défaut, vous pourrez assigner le ou les constructeurs mis en cause par l’expert, et son assureur, devant le Tribunal compétent pour qu’ils soient condamnés à payer le montant des travaux de réparation et à vous indemniser de vos préjudices.
En cas d’urgence, vous pouvez demander à être autorisé par l’expert, avant même qu’il ne dépose son rapport, à réaliser les travaux de réparation, et demander au Juge des référés de condamner les constructeurs au paiement d’une provision.

Comment faire face à un abandon de chantier ?

Vous devez commencer par mettre en demeure l’entrepreneur de terminer le chantier, par lettre recommandée avec accusé de réception, en lui rappelant la date de livraison prévue contractuellement et qu’il s’expose à des pénalités de retard.
A défaut de réaction, vous pouvez :
– demander au Juge des référés sa condamnation sous astreinte à terminer les travaux en produisant un procès-verbal d’huissier.
Il est possible que, sous la pression, l’entrepreneur accepte ; vous rédigez dans ce cas un protocole d’accord stipulant que l’entrepreneur s’engage à réaliser une liste de travaux déterminée, et qu’en contrepartie vous vous désistez de l’instance.
– demander au Juge des référés l’autorisation de poursuivre les travaux aux frais de l’entreprise défaillante : vous devez produire un procès-verbal d’huissier constatant l’abandon de chantier, ainsi qu’un devis relatif aux travaux de reprise, pour chiffrer votre réclamation.
– demander au Juge du fond de constater la résiliation du contrat de louage d’ouvrage et la réparation de votre préjudice.

Malheureusement, dans la majorité des cas, l’entreprise défaillante a cessé son activité en raison de ses difficultés financières ; mais il arrive également qu’elle ait simplement donné priorité à d’autres chantiers, auquel cas ces procédures peuvent prospérer.

Que faire en cas de retard de livraison ?

Que ce soit à titre privé ou à titre professionnel, le retard de livraison peut être à l’origine d’importants préjudices : frais de relogement et de garde-meuble dans le premier cas, perte d’exploitation, frais inutiles et atteinte à l’image dans le second, préjudice de jouissance, préjudice moral…
Vous avez deux solutions :
– vous pouvez demander le paiement des pénalités de retard prévues contractuellement : le seul dépassement de la date de livraison suffit, vous n’avez pas besoin de démontrer l’existence d’un préjudice ;
– si votre préjudice est supérieur, vous pouvez renoncer aux pénalités et demander des dommages et intérêts correspondant à vos pertes réelles, en chiffrant votre réclamation. Vous devez justifier votre préjudice et caractériser la responsabilité de votre contractant.

S’il est impossible de cumuler les pénalités de retard et les dommages et intérêts, en revanche la stipulation de pénalités de retard ne saurait vous empêcher de solliciter la réparation intégrale de votre préjudice sur le fondement de la responsabilité contractuelle du constructeur.

Que faire si je constate des malfaçons ou des problèmes de finition à la réception ?

En cas de réception expresse, c’est-à-dire si un procès-verbal de réception est dressé, vous devez lister les réserves, à savoir toutes les non-conformités, défauts, non-finitions que vous constatez, pour préserver vos droits.
Vous avez également la possibilité d’émettre des réserves dans un délai de 8 jours à compter de la réception par lettre recommandée avec accusé de réception.
A défaut, la réception produit un effet de purge de tous les désordres qui étaient apparents à la réception et qui n’ont pas fait l’objet de réserves, et vous ne pourrez plus formuler aucune réclamation les concernant.
Dans la majorité des cas, les réserves sont levées spontanément par le constructeur, ce qui est constaté dans un procès-verbal de levée des réserves.
En l’absence d’accord, vous pouvez actionner la garantie de parfait achèvement du constructeur, dans le délai d’un an à compter de la réception.
En cas de VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), vous avez un mois à compter de la livraison de votre bien pour émettre des réserves et mettre en œuvre la garantie des vices ou des défauts de conformité apparents contre le promoteur, étant précisé que l’assignation en justice doit être délivrée dans le délai d’un an à compter de l’expiration du délai de dénonciation d’un mois.

Je suis constructeur et ma responsabilité est recherchée, qu’est-ce que je risque ?

Je suis constructeur et je suis victime d’impayés, que puis-je faire ?